Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости недвижимости при грамотном подходе позволяет существенно сэкономить на налоговых (или арендных) платежах. Эта экономия зачастую многократно окупает все расходы, связанные с подготовкой отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и правовым сопровождением соответствующей процедуры.

Кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки и должна быть сопоставима с рыночной стоимостью объекта оценки, которая определяется индивидуально в отношении каждого конкретного объекта недвижимости.

Однако на практике нередко возникают ситуации, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости многократно превышает его рыночную стоимость . Причины:

• определение кадастровой стоимости на основе недостоверных сведений об объекте недвижимости (например, возникших в силу наличия технической и (или) кадастровой ошибок);
• различная методология оценки при определении кадастровой и рыночной стоимостей.

А потому и оспаривание результатов определения кадастровой стоимости недвижимости, как правило, осуществляется двумя способами:

• путем изменения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• путем определения рыночной стоимости объекта недвижимости и установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Рассмотрим наиболее распространенные ошибки, возникающие при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости посредством установления такой стоимости в размере рыночной.

1. Ошибка в дате подготовки отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости особое внимание следует уделить дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость. Неправильное определение такой даты является наиболее распространенной ошибкой, которую допускают юристы при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена на дату:

• утверждения результатов государственной кадастровой оценки;
• внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.

42 полезных документа для юриста компании

1. Кадастровая стоимость определяется на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, которые существовали на дату формирования перечня объектов недвижимость, подлежащих государственной кадастровой оценке и включенные в этот перечень.

Рассмотрим пример из судебной практики. Земельный участок поставлен на кадастровый учет в 1998 году. Перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке был сформирован по состоянию на 1 января 2010 г, земельный участок был включен в этот перечень. И именно на эту дату был подготовлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка. Суд удовлетворил требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2015 по делу № 82-АПГ15-29).

2. Кадастровая стоимость определяется на дату внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости в отношении земельных участков, сведения о которых были внесены в государственный кадастр недвижимости после даты формирования перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке и не включенные в этот перечень.

Рассмотрим примеры из судебной практики. Заявитель подготовил отчет об определении рыночной стоимости земельного участка на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости (на 1 января 2013 года). Суды отказали в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, поскольку земельный участок был поставлен на кадастровый учет 9 июня 2014 года и не мог быть включен в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке (Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2015 № 11-АПГ15-24). Отчет в этом случае следовало готовить на дату постановки земельного участка на государственный кадастровый учет (9 июня 2014 года). Примеры судебных решений со схожими обстоятельствами: Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2015 № 11-АПГ15-2; Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2015 № 32-АПГ15-6; Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2015 № 5-АПГ15-71; Определение Верховного Суда РФ от 09.09.2015 № 48-АПГ15-59; Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2015 № 33-АПГ15-17.

Заявитель обратился в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 г. (на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости). Спорный земельный участок является вновь образованным, выделенным из другого земельного участка. Следовательно, и рыночная стоимость вновь образованного земельного участка с кадастровым должна быть определена на дату внесения кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости - на 25 февраля 2014 года. В этой связи суды отказывая в удовлетворения заявленного требования (Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2015 № 4-АПГ15-11).

На практике нередко возникают ситуации, когда после даты формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, у земельного участка, включенного в такой перечень, изменились характеристики (например, категория, вид разрешенного использования и т.п.), влекущие за собой внесение соответствующих изменений в ГКН и, соответственно, новое определение кадастровой стоимости. В таком случае отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости следует готовить именно на дату внесения в ГКН таких сведений, а не на дату формирования перечня.

Рассмотрим примеры судебной практики. Общество обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на дату утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель (1 января 2013 г.). Участок был поставлен на кадастровый учет 18 марта 2011 г. и был включен в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке. Суды, отказывая в удовлетворении заявленного требования, исходили из того, что 1 июля 2013 г. был изменен вид разрешенного использования этого земельного участка (Определение Верховного Суда РФ от 31.08.2015 № 5-АПГ15-64). Соответственно, отчет об определении рыночной стоимости земельного участка следовало готовить на именно на дату внесения государственный кадастр недвижимости сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка (на 1 июля 2013 г.).

Заявитель обратился в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2011 года (на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости). При этом 14 января 2014 года была изменена категория соответствующего земельного участка с земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов. Суды отказали в удовлетворении заявленного требования поскольку кадастровую стоимость соответствующего земельного участка следовало определить на дату изменения категории земель - 14 января 2014 года (Определение Верховного Суда РФ от 05.08.2015 № 89-АПГ15-14).

Кроме того важно учесть, что оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка можно только в период, пока не утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости. Государственная кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (абзац первый статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Отклоняя требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, суд установил, что нормативным актом органа исполнительной власти утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земель, поэтому определение рыночной стоимости спорного земельного участка в представленном истцом отчете на предыдущую дату установления его кадастровой стоимости утрачивает правовое значение, поскольку к возникновению, изменению, прекращению прав и обязанностей не приведет (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.05.2015 № Ф05-4590/2015 по делу № А40-40858/14). Схожая судебная практика: Определение Верховного Суда РФ от 15.07.2015 № 4-АПГ15-15, Определение Верховного Суда РФ от 31.08.2015 № 18-АПГ15-25, Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2015 № 49-АПГ15-20.

2. Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости подготовлен ненадлежащим образом

При обращении в комиссию или в суд к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, следует приложить отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков (далее - СРО) на такой отчет. Отсутствие в перечне прилагаемых к заявлению документов отчета и экспертного заключения СРО на этот отчет влечет за собой оставление соответствующего требования без рассмотрения (Определение Верховного Суда РФ от 14.09.2015 № 16-АПГ15-34).

Законодательством предусмотрены определенные требования к подготовке такого отчета, несоблюдение которых может повлечь за собой отказ в удовлетворении заявленного требования. Анализ судебной практики позволяет выявить следующие наиболее распространенные мотивировки отказа в удовлетворении требования об установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной по причине несоответствия отчета об определении рыночной стоимости требованиям законодательства.

• Рыночная стоимость объекта недвижимости определена с нарушением требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки (в том числе принципов ФСО: существенности, обоснованности, проверяемости и достаточности) (Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2015 № 19-АПГ15-2, Определение Верховного Суда РФ от 08.07.2015 № 67-АПГ15-33, Определение Верховного Суда РФ от 08.07.2015 № 43-АПГ15-3, Определение Верховного Суда РФ от 01.07.2015 № 48-АПГ15-42, Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2015 № 45-АПГ15-10, Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2015 № 4-АПГ15-21, Определение Верховного Суда РФ от 05.08.2015 № 5-АПГ15-33, Определение Верховного Суда РФ от 15.07.2015 № 69-АПГ15-1).
• При определении рыночной стоимости объекта оценки не были применены необходимые корректировки или коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в границах населенного пункта. Например, могут быть не учтены корректировки по виду разрешенного использования, доступности инженерных коммуникаций (Определение Верховного Суда РФ от 05.08.2015 № 48-АПГ15-26, Определение Верховного Суда РФ от 01.07.2015 № 66-АПГ15-3, Определение Верховного Суда РФ от 01.07.2015 № 66-АПГ15-2, Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2015 № 24-АПГ15-2).
• В качестве объектов-аналогов для оценки использованы земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемых участков (Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2015 № 67-АПГ15-36, Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2015 № 18-АПГ15-16).
• Внесенные в государственный кадастр недвижимости на основании решений суда об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка не могут использоваться оценщиком в качестве элемента сравнения «цена предложения» в целях расчета величины рыночной стоимости иных объектов оценки (Определение Верховного Суда РФ от 01.07.2015 № 48-АПГ15-34).
• Рыночная стоимость арендуемого истцом земельного участка, установленная в отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики объектов и не является достоверной (Определение Верховного Суда РФ от 17.06.2015 № 67-АПГ15-25).

В этой связи при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, важно проверить отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, с учетом приведенных наиболее распространенных мотивировок признания такого отчета недопустимым доказательством.

3. Оспаривание кадастровой стоимости, которая не установлена в качестве базы земельного налога или налога на имущество

Кадастровая стоимость определяется в качестве базы земельного налога, и налога на имущество, в отношении объектов недвижимости, которые расположены в границах муниципального образования или города федерального значения, на территории которого введен налог.

Если в отношении объекта недвижимости определена кадастровая стоимость, но налог на территории соответствующего муниципального образования или субъекта Российской Федерации не введен, то у заявителя отсутствует нарушенное субъективное право или законный интерес, подлежащие судебной защите. Рассмотрим подобную ситуацию на конкретных примерах.

Заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подано до утверждения субъектом Российской Федерации результатов определения кадастровой стоимости и до принятия закона субъекта Российской Федерации, устанавливающего особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Суд первой инстанции заявленное требование удовлетворил. Однако СК по административным делам ВС РФ указанное решение отменила, поскольку отсутствует нарушенное субъективное право или законный интерес, подлежащие судебной защите (Определение Верховного Суда РФ от 17.06.2015 № 35-АПГ15-33).

Внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости принадлежащего заявителю жилого дома не затрагивает ее права как налогоплательщика, поскольку в настоящее время кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не используется в целях определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Следовательно, как на момент обращения заявителя в суд, так и при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции у заявителя отсутствовало нарушенное субъективное право или законный интерес, подлежащие судебной защите (Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2015 № 18-АПГ15-6).

Юриста, сопровождающего процедуру оспаривания результатов определения кадастровой стоимости недвижимости, подстерегает на этом пути множество подводных камней. Искренне надеюсь, что данная информация поможет вам избежать самых распространенных ошибок, которые допускаются при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, нужно уточнить, по правилам какого закона это делать.

Статьей 24 Закона № 237-ФЗ о государственной кадастровой оценке на территории Российской Федерации установлен переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года (далее - переходный период) к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов.

В течение этого времени действуют два закона. Какой именно из них применять, чтобы оспорить кадастровую стоимость, зависит от ситуации.

Ситуация 1. Кадастровую оценку нужно оспаривать по правилам Закона № 237-ФЗ, если ее провели по правилам этого закона. Полноценно закон начнет действовать на территории страны с 1 января 2020 года.

На территории Республики Коми в 2018 году проводится государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Только в отношении данных земельных участков, оспаривание кадастровой стоимости будет проводиться по правилам Закона № 237-ФЗ о государственной кадастровой оценки после принятия Акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, который должен вступить в силу 1 января 2019 года.

Ситуация 2. Кадастровую оценку нужно оспаривать по правилам Закона № 135-ФЗ, если ее провели по правилам этого закона. Этот закон применяют, чтобы оспорить кадастровую стоимость, которую определили или начали определять до 1 января 2017 года, а также ту, которую определили по правилам Закона № 135-ФЗ в переходный период.

В настоящее время процедура оспаривания кадастровой оценки прописана в Федеральном Законе №135 и в Федеральном законе №237. Проанализировав данные законодательные акты, стоит выделить некоторые изменения в процедуре оспаривания.

	ФЗ №135 «Об оценочной деятельности»	ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке»
Кто может оспаривать результаты	Юридические лица, физические лица, органы государственной власти и органы местного самоуправления
Где оспариваются результаты кадастровой оценки	Комиссия по рассмотрению споров, суд. Для юридических лиц обязательно предварительное обращение в комиссию.	Комиссия по рассмотрению споров, суд. Предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Нет четких указаний о необходимости создания комиссий к определенному сроку. Ст.22 ФЗ №237-ФЗ можно толковать так, что создание комиссии – это право госоргана субъекта РФ, а не обязанность.
Формирование комиссии	Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации	Комиссия создается уполномоченным органом субъекта РФ на территории соответствующего субъекта РФ
Основания для пересмотра результатов ГКО в комиссии	· недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; · Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.	Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они вправе исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.
Сроки рассмотрения	Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.	Тоже. При этом Комиссия в течение 3х рабочих дней со дня принятия заявления об оспаривании направляет отчет об оценке рыночной стоимости в бюджетное учреждение.

Кадастровая стоимость недвижимости может быть установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке.
С принятием Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) на законодательном уровне произошло закрепление порядка осуществления административного судопроизводства при рассмотрении и разрешении Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции административных дел о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, а также других административных дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений и связанных с осуществлением судебного контроля за законностью и обоснованностью осуществления государственных или иных публичных полномочий. С 15 сентября 2015 г. результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества подлежат оспариванию в порядке административного судопроизводства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административным истцом в суд могут быть заявлены следующие требования:

Об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

Об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;

Об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

Требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей. В принятии таких административных исковых заявлений судом или будет отказано, или они подлежат возвращению.

Административное исковое заявление подается в Верховный Суд республики, краевой, областной суд, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость.

Административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаются:

Юридическими и физическими лицами, владеющими объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;

Лицами, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности;

Органами государственной власти, местного самоуправления - в отношении объектов государственной или муниципальной собственности;

Федеральными органами исполнительной власти - в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

Бывшими собственниками объекта недвижимости, если результатом кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица, как налогоплательщика в налоговом периоде, в котором подано заявление;

Участниками долевой собственности на недвижимое имущество (независимо от согласия других сособственников недвижимости);

Арендаторами недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта кадастровой недвижимости;

Лицами, имеющими исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если выкупная цена такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

К заявлению об оспаривании прилагаются:

Выписка их Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

Отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Также следует учитывать общие требования, предъявляемые к административному исковому заявлению (ст. ст. 125, 126 КАС РФ).

В административном исковом заявлении административный истец должен привести сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление, нарушены, или о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение (п. 4 ч. 2 ст. 125 КАС РФ), в противном случае административное исковое заявление может быть оставлено судом без движения, а в случае не устранения недостатков - без рассмотрения.

Понятие «кадастровая стоимость» дано в Федеральном законе № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии со ст.3 которого кадастровая стоимость – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки (далее – ГКО) или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в отношении вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Сроки проведения ГКО : ГКО проводится в соответствии с гл. III.1 Федерального закона № 135-ФЗ по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Где указывается кадастровая стоимость: сведения о кадастровой стоимости носят общедоступный характер, являются сведениями федерального государственного информационного ресурса.

В государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН) содержатся сведения о кадастровой стоимости (согласно пп. 11 п. 2 ст. 7 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007г. «О государственной кадастре недвижимости». Кроме того, кадастровая стоимость указывается и в кадастровой выписке, и кадастровом паспорте. Для снижения кадастровой стоимости предварительно мы делаем запрос сведений из ГКН в форме кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости (пп. 4.1 п. 2 ст. 14 Федерального закона № 221-ФЗ).

Для чего устанавливается кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных , предусмотренных законами случаях (например, при выкупе или аренде земельного участка, находящегося в в государственной или муниципальной собственности).

Для целей налогообложения : налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости в следующих случаях:

1) налог на имущество организаций (п.2 ст. 375, 378.2 НК РФ);

• административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
• нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для вышеуказанных целей;
• объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в РФ через постоянные представительства…
• жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

2) налог на имущество физических лиц (ст. 402 НК РФ).

• жилой дом;
• жилое помещение (квартира, комната);
• гараж, машино-место;
• единый недвижимый комплекс;
• объект незавершенного строительства;
• иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с Законом Краснодарского края от 04.04.2016г. №3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имуществу физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» такой датой является 1 января 2017 года.

3) земельный налог (ст. 390 НК РФ)

• земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на которых введен земельный налог

Для иных целей:

• для определения выкупной цены/ арендной платы земельного участка в договоре купли-продажи/аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в случаях, предусмотренных действующим законодательством;

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

1. Органы, рассматривающие заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости:

а) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Действует в соответствии с порядком, установленным Приказом Минэкономразвития РФ № 263 от 04.05.2012г.

Комиссия создается в каждом субъекте РФ при территориальном органе, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.
В Краснодарском крае это Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю (350063, ул. Ленина, 28, г. Краснодар)

б) суды

• верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость

Судом, рассматривающим заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, находящихся на территории Краснодарского края, является Краснодарский краевой суд.

С 15.09.2015г. суд рассматривает указанную категорию дел в соответствии с Кодексом об административном судопроизводстве (КАС).

2. Кто может оспаривать : с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Т.е. помимо собственников, оспаривать могут арендаторы (если арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости), лица, имеющие исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если выкупная цена или арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии, физическими лицами – в суде или комиссии, т.е. для физических лиц предварительное обращение в комиссию не является обязательным, а для юридических лиц предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

3. Основания для оспаривания:

а) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости;

б) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (в т.ч. техническая или кадастровая ошибка).

4. Форма предъявления требований :

а) в Комиссию – заявление о пересмотре кадастровой стоимости

• заявление о пересмотре кадастровой стоимости;
• об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

5. Перечень документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости :

• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае подачи заявления лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• отчет , составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если подается заявление об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости);
• положительное экспертное заключение СРО (17.1. Закона об оценочной деятельности «Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков».) – не является обязательным документом;
• документы, подтверждающие наличие кадастровой или технической ошибки (в случае, если подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости);
• документы, свидетельствующие о соблюдении досудебного порядка (рассмотрения заявления в комиссии) – для юридических лиц при подаче заявления в суд;
• документ об оплате государственной пошлины (в суд).

В настоящее время для многих собственников и арендаторов объектов недвижимости стал актуальным вопрос уменьшения установленной кадастровой стоимости. Законодательство Российской Федерации предусматривает возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости. Как это сделать?

Налог на имущество физических лиц пока зависит от инвентаризационной стоимости объектов капитального строительства, определенной органами технической инвентаризации, то налог на земельные участки уже рассчитывается от кадастровой стоимости, поэтому собственникам земельный участков стоит обратить особое внимание на информацию, приведенную ниже.

Куда обратиться в случае несогласия с утвержденной кадастровой стоимостью?

Граждане, несогласные с новой кадастровой стоимостью их недвижимости, считающие ее несоответствующей рыночной, могут по своему выбору оспорить ее как через суды общей юрисдикции, т.е обратившись с заявлением о снижении кадастровой стоимости в суд, так и через межведомственную комиссию при Управлении Росреестра по Республике Тыва (далее - Комиссия) по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Эта комиссия на постоянной основе рассматривает заявления об оспаривании результатов оценки кадастровой стоимости.

Однако для юридических лиц и органов государственной власти, органов местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде возможно только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления.

В каких случаях можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости?

1. недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2. установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В основном граждане оспаривают оценку в том случае, если кадастровая стоимость кажется им завышенной. Ведь в таком случае и сумма налога становится выше.

Кем могут быть оспорены результаты определения кадастровой стоимости?

• физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
• юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
• органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как работает досудебный порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки?

Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрена Законом и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России.

Причем для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридическим лицам предварительное обращение в комиссию является обязательным. Граждане вправе обращаться в суд с исковыми требованиями относительно пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, минуя обращение в комиссию с соответствующими требованиями, так как внесудебный порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки не является обязательным досудебным порядком при процедуре снижения кадастровой стоимости земли.

Какие процедуры должны предшествовать обращению в суд?

Для снижения кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости через суд к исковому заявлению прикладывается отчет независимого оценщика о рыночной стоимости данного объекта недвижимости.

Законодательством предусмотрено право заявителя самостоятельно заказать проведение индивидуальной оценки объекта недвижимости, и на основании соответствующего отчета об оценке установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, указанной в таком отчете об оценке.

Следовательно, перед этим необходимо провести индивидуальную рыночную оценку объекта недвижимости и составить соответствующий отчет. Этим занимаются только независимые оценщики, состоящие в саморегулируемых организациях оценщиков.

Стоимость, полученная в результате индивидуальной рыночной оценки может существенно отличаться от оспариваемой кадастровой стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%, в составе документов обязательно должно быть экспертное заключение от саморегулируемой организации оценщиков.

Необходимо отметить, что при оспаривании по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость фактически не оспаривается, а устанавливается новая - на основании результатов проведения индивидуальной рыночной оценки объекта недвижимости.

Какие документы необходимо приложить к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости?

С перечнем документов, необходимых для пересмотра кадастровой стоимости как комиссией, так и судом, можно ознакомиться на официальном сайте Управления Росреестра по Республике Тыва www.to17.rosreestr.ru в разделе "Кадастровый учет" подразделе "Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости". Также в данном подразделе размещена информация о порядке работы комиссии и перечень необходимых документов для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. Кроме того, с любым вопросом по порядку снижения кадастровой стоимости можно обратиться в отдел землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по РТ по адресу: г. Кызыл, ул. Ленина, 10. каб. № 12, 15.

Перечень документов:

Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

Нотариально заверенная копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

Отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами , членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии (указанное экспертное заключение необходимо представить в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов).

Действующим законодательством предусмотрен, в том числе досудебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 № П/491 при Управлении Росреестра по Волгоградской области создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости(далее — Комиссия). Хотим заметить, что физическим лицами для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости предварительное обращение в Комиссию не является обязательным, можно идти сразу в суд. Для юридических лиц наоборот законодательно установлен обязательный досудебный порядок оспаривания.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости при обращении в Комиссию могут быть:

Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлен обязательный перечень документов к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости:

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

Отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссией к рассмотрению не принимается. К заявлению также могут прилагаться иные документы. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается Комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

В первом полугодии 2018 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 326 заявлений, из них:

165 от физических лиц;

151 от юридических лиц;

10 от органов местного самоуправления.

Основанием для обращения в комиссию по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости явилось:

Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости — 14;

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости — 312.